Şehir Plancıları Odası'nın yakışıksız açıklamasına cevaben...

Şehir Plancıları Odasının basın açıklamasında;

1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı: 12710 ada 4,7,12,13,14,15 ve 16 nolu parsellerin yürürlükteki 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında kullanım fonksiyonu; “Merkezi İş Alanları (MİA)” olarak görülmektedir. Yürürlükteki 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı plan hükümlerinin 27. Maddesinde MİA Amaçlı Ticaret Kullanışlarına Dönüşecek Alanlar; ticaret ve üst katlarda konut işlevli dönüşüm alanlardır. Yapı yoğunluğu min. Parsel 2000 m2 yüzölçümüne ulaşırsa E=1.00 olacaktır. Çevre duyarlı planlama ve projelendirme ilkelerine uyulacak, gabari ve silüet etüdleri yapılacaktır.” Denilmektedir.

Plan açıklama raporunda da belirtildiği üze Yürürlükteki imar planı üzerinde (M1) gösterimi bulunmaktadır.  Antalya Muratpaşa Belediyesi Meclisinin 12.06.2016 tarih ve 238 Sayılı Kararı ile onaylanan “MİA GELİŞİM BÖLGESİ VE YAKIN ÇEVRESİ 1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI KOŞULLARı” “M1 işaretli Adalar” başlıklı 5. Maddesinde;  M1 İşaretli Adalar:M1 İşaretli adalar işlev değişikliği ile MİA kullanışlarına dönüşecek kamu kuruluş alanlarıdır.  Dönüşüm alanlarında ticaret ve resmi, özel büro binaları yanı sıra sosyal-kültürel tesisler ve yeşil alanlar yer alabilir denilmektedir. Yani bu ada için özel koşul getirilmiş olup konut yapılabileceğine dair bir hüküm bulunmamaktadır. Konut  önerilmesi ve konut kararı getirilmesi adaya özgü plan koşullarına aykırıdır.

Yine, 5.1 maddesinde; Dönüşüme konu olan alanı yakın çevresi ile ele alan 1/500 ölçeğinde ve kentsel tasarım ayrıntısında bir plan hazırlanacak, bu plan İmar Komisyonu'nun uygun görüşü ve Belediye Meclis Kararı ile İmar planı kararı haline dönüştürülecektir. 1/500 Ölçekli plan çalışmaları kapsamında en az iki kesit - silüet hazırlanacak, bu belgede yakın çevresindeki (civar yapılar ve adaları) yapılaşma gösterilecektir. 5.2 maddesinde;  Bu alanlarda yapı yoğunluğu, 5.1. maddesinde sözü edilen 1/500 Ölçekli projede yapılan yapılaşma önerisi ve Belediye'nin uygun görüşü ile belirlenecektir. ….. denilmektedir. Planlar plan raporu, plan notları bir bütündür. Plan koşulları da uygulamaya yönelik plan notlarıdır. Plan değişikliği yapılırken bu koşullara uyma zorunluluğu hukukun gereğidir. Plan değişikliği yapılmadan önce, usul yönünden öncelikle 1/500 Ölçekli Kentsel tasarım projesi hazırlanıp Belediye Meclisince kabul edildikten sonra uygulama imar planının yapılması gerekirdi. Kentsel tasarım projesinin bir amacı da en az ki-siluet hazırlanarak çevresi ile uyumunu görsel olarak görmektir. Kentsel tasarım projesi onaylanmadan sunulan ve onaylanan plan, plan koşullarına aykırıdır.

“12710 ada 4, 13, 16 parsellerin bulunduğu Belediye yani Kamu mülkiyetindeki Haşim İscan Kültür Merkezinin bulunduğu alan ile 12710 ada 14 ve 15 parsellerde eski Real Alışveriş Merkezinin olduğu Özel Mülkiyet olarak, Planlama bölgesini iki kısma ayırmakta yarar bulunmaktadır.

- Her iki alanda mevcut 1/5000 imar planında MİA, 1/1000 ölçekli uygulama imar planında Özel Proje Alanında E=1.00 Hmax= Serbest iken yapılan değişiklikte mevcut emsal aynen devam ettirilmiştir.

Dolayısıyla değişiklik ile bölgede öncekinden daha fazla inşaat alanı olmayacağı görülmektedir. Bu durumda ulaşım yoğunluğu değişikliği sadece konut alanına dönüşmesi ile değerlendirildiğinde konut alanı olması aynı yoğunlukta bir ticaret alanı yaratılmasından daha fazla trafik yükü oluşturmayacağı tarafımızca değerlendirilmektedir.” Denilmektedir.

Alana ilişkin M1 işareti ve açıklama kısmındaki 1/500 Ölçekli yakın çevresi ile birlikte ele alınarak kentsel tasarım projesinin hazırlanması ve en az 2 kesit-siluet hazırlanması ve meclis onayına sunulması koşulu tam da Plan üzerinde Hmax=serbest ibaresine sınırlama getirmek amaçlıdır ve bunun için konmuş, çevresi ile uyumlu bir proje hazırlanmasına yöneliktir. Çevresindeki yapılar 4-8 kat iken kentsel tasarım projesi hazırlanmadan,  12 kat sınırlaması getirildi açıklaması çok da gerçekçi değildir. “…. değişiklik ile bölgede öncekinden daha fazla inşaat alanı olmayacağı görülmektedir.” Açıklaması da gerçekleri yansıtmamaktadır. Muratpaşa Belediye Meclisinin 01.06.2017 tarih ve 230 sayılı kararı ve Antalya Büyükşehir Belediye Meclisinin 13.06.2017 tarih ve 573 sayılı kararı ile onana plan notlarında alana ilişkin yapı yoğunluğu artırıcı 1.70 katsayısının uygulanmasına ilişkin plan notu ile hem yapı yoğunluğu hem de konut planlanması nedeni ile %70 oranında artacaktır.

“- 12710 ada 4, 13, 16 parsellerin bulunduğu Haşim İşcan Kültür Merkezinin bulunduğu alan; 

Yürürlükteki 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında Merkezi İş Alanları (MİA)" olarak görülmekte olup plan hükümlerinin 27. Maddesinde MİA Amaçlı Ticaret Kullanışlarına Dönüşecek Alanlar; ticaret ve üst katlarda konut işlevli dönüşüm alanlardır.

Belediye mülkiyetindeki bu alan; mevcut 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planlarında Özel Proje Alanı kapsamında Merkezi İş Alanı (M1) yani “MİA kullanışlarına dönüşecek kamu kuruluş alanlarıdır. (Mülkiyeti kamuya ait alanlar anlamındadır) Dönüşüm alanlarında ticaret ve resmi, özel büro binaları yanı sıra sosyal-kültürel tesisler ve yeşil alanlar yer alabilir.” niteliğindedir.

Plan değişikliği ilk başvurusunda bu alan, kültürel tesis alanı olarak önerilmiştir ancak mevcut imar planı durumunun ticaret olmasının dikkate alınmadığı, bu durumda kamuyu zarara uğratmanın ortaya çıkacağı gerekçeleriyle mülk sahibi olan Antalya Büyükşehir Belediyesi meclisinde mevcut haklarının korunması adına ticaret alanı olarak plan kararının devam etmesi doğrultusunda karar almış ve meclis kararıyla değiştirilerek onaylanmıştır.

Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinde MİA tanımlaması bulunmaması nedeniyle yönetmeliğe uygun planlama yapılabilmesi için bu alan ya Kültürel Tesis Alanı ya da Ticaret alanı olarak planlanması yönetmelik gereğiydi.

Ticaret alanlarında yönetmelik gereği Kültürel Tesis Alanı yapılabiliyorken Kültürel Tesis Alanı olan alanlarında bağımsız Ticaret fonksiyonu kullanılamamaktadır. Buranın Ticaret olarak planlanması ile Belediye daha önceden kazanılmış olan Ticaret hakkının korunması adına değişikliğe gittiği bilinmektedir.

Bu alan 1/5000 ölçekli nazım imar planında sadece “Resmi Kurum Alanı” ya da “Belediye Hizmet Alanı” olarak planlanmış olsaydı Kamusal planlı bir mülkiyetin Ticarete dönmesinden bahsedilebilirdi. Fakat Mevcut MİA planı içerisinde alt ölçekte Ticaret yapılaşma hakkı önceki imar planı onayı aşamasında verildiği görülmektedir.” Açıklaması kabul edilebilir bir açıklama değildir. Şöyle ki;

Üzerinde Devlet Tiyatrolarının kullandığı mülkiyeti Büyükşehir Belediyesine ait bir kamusal alanın önceki planlarda ticaret alanı olduğu, bu hakkın korunması amacıyla ticaret hakkının korunması adına değişikliğin uygun görülmesinin gerekçesi kabul edilemez olduğu gibi, rant amaçlı ticaret alanına dönüştürülerek, belediyeye gelir getirmek amacıyla satışının önünün açılması da kabul edilemez. Hele hele “Ticaret alanlarında yönetmelik gereği Kültürel Tesis Alanı yapılabiliyorken, Kültürel Tesis Alanı olan alanlarında bağımsız Ticaret fonksiyonu kullanılamamaktadır” gibi kamu yararına aykırı gerekçe de kabul edilemez. Ticareti savunmak yerine, plan müellifinin önerdiği Kültür Merkezi önerisini,  imar komisyonu üyelerinin kendilerini plan müellifi yerine koyarak ticaret alanı olarak planla yapma yoluna gitmelerine ve meclisinde bunu kabul etmesine Şehir Plancıları Odası olarak itiraz etmeleri ve iptali istemiyle yargıya başvurmaları gerekirdi.

“- 12710 ada 14 ve 15 parsellerde eski Real Alışveriş Merkezinin bulunduğu Özel Mülkiyette ise;

Yine Merkezi İş Alanları (MİA)" olarak görülmektedir. Yürürlükteki 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı plan hükümlerinin 27. Maddesinde MİA Amaçlı Ticaret Kullanışlarına Dönüşecek Alanlar; ticaret ve üst katlarda konut işlevli dönüşüm alanlardır. Dolayısıyla öneri planla Ticaret + Konut alanına dönüştürülen bu alanda, oluşan yerleşik nüfus hesabına göre Park Alanı ve Özel Eğitim Alanı (Anaokul) alanı yaratıldığı görülmektedir.

Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 11. Maddesinde yer alanı Standartlar başlığında Ek-2 tabloda belirtilen kişi başına ayrılması gereken donatı alanlarına uyulması gerekmektedir. Buna göre Ek-2 tablonun açıklamalar kısmında yer alan 8. Maddede;

“8. İmar planlarında ayrılmış bulunan ve kamu niteliği taşıyan Kreş + Anaokulu, İlköğretim, Ortaöğretim, Sağlık Tesisi, Kültürel Tesis, Sosyal Tesis Alanları; imar planı değişikliği yapılmak suretiyle bu kullanımların başına "ÖZEL" ibaresi getirilmek, kamu ve özel altyapı oranları ilgili yatırımcı Bakanlık veya kamu kuruluşunca belirlenmek kaydıyla, bu tabloda belirtilen kişi başına asgari standart değerinin içinde yer alır.” Hükmü bulunmaktadır.

Dolayısıyla her ne kadar Özel ibaresi yer alsa da “Özel Anaokulu” yaratılan nüfusun ihtiyacı eğitim tesisi standardında sayılabilmektedir.

Ayrıca kişi başına düşen Aktif Yeşil Alan yani Park Alanı ayrıldığı görülmektedir.” Denilmektedir.

Açıklamada hep yürürlükteki 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı 27 Maddesi MİA Plan notu gerekçe gösterilerek konut planlaması savunulmaktadır. Antalya Muratpaşa Belediyesi Meclisinin 12.06.2016 tarih ve 238 Sayılı Kararı ile onaylanan “MİA GELİŞİM BÖLGESİ VE YAKIN ÇEVRESİ 1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI KOŞULLARı” “M1 işaretli Adalar” başlıklı 5. Maddesinde;  M1 İşaretli Adalar:M1 İşaretli adalar işlev değişikliği ile MİA kullanışlarına dönüşecek kamu kuruluş alanlarıdır.  Dönüşüm alanlarında ticaret ve resmi, özel büro binaları yanı sıra sosyal-kültürel tesisler ve yeşil alanlar yer alabilir denilmektedir. Yani bu ada için özel koşul getirilmiş olup konut yapılabileceğine dair bir hüküm bulunmamaktadır. Konut önerilmesi ve konut kararı getirilmesi adaya özgü plan koşullarına aykırıdır. Diğer yandan, ayrılan sosyal donatı alanlarının standartlara uygun olduğu, yeterli olduğu savunması da gerçekçi değildir. Şöyle ki;

 12.06.2016 tarih ve 238 Sayılı Kararı ile onaylanan “MİA GELİŞİM BÖLGESİ VE YAKIN ÇEVRESİ 1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI KOŞULLARI” 2.2.7 maddesinde yapı yoğunluğu artırımının getireceği nüfus için donatı alanları ayrılacaktır. Donatı gereksinimini belirlemek için donatı kişi başına 7 m2, birim konut 125 m2, ortalama aile büyüklüğü 4.5kişi olarak kabul edilecektir hükmü düzenlenmiştir. Yapılan nüfus yoğunluğu hesabı yanlıştır. Bu yanlış hesaba göre yapılan donatı alanı hesabı da yanlıştır ve yetersizdir. Şöyle ki;

Muratpaşa Belediye Meclisinin 01.06.2017 tarih ve 230 sayılı kararı ve Antalya Büyükşehir Belediye Meclisinin 13.06.2017 tarih ve 573 sayılı kararı ile onana plan notlarında alana ilişkin yapı yoğunluğu artırıcı 1.70 katsayısının uygulanması halinde (ki bu plan notunun uygulanmayacağı ile ilgili plan raporu ve plan notlarında bir hüküm bulunmamaktadır.) uygulama imar planıyla getirilen yapı yoğunluğu yani konut alanının %70 oranında artacağı açıktır. Alanı 23500 m² dir. 23500*0.75*1.70=29972.5 m²  konut alanı getirilmiştir. 125 m2 konut büyüklüğü kabul edildiğinde 29972.5/125=240 125 m2 lik  en az 240 konut yapılabilir. Plan koşullarında aile büyüklüğünün 4.5 kişi olarak kabul edileceği belirtilmiştir. Buna göre nüfus en az 240*4.5= 1080 kişi olacaktır. Plan raporunda nüfus ise 455 kişi olarak hesaplanmış bu nüfusa göre de 4550 m2 yeşil alan ayrılmıştır. Halbuki nüfus en az 1080 kişi olacaktır ki yeşil alanın da en az 1080*10=10800 m2 olması gerekir. Getirilen nüfusu ihtiyacı olan okul alanları, sağlık tesisi alanı, çocuk oyun alanı gibi sosyal donatı alanları aynı oranda artırılmadığından, zaten yetersiz olan sosyal donatı ve teknik altyapı alanları üzerine ilave yükler getirecektir.

Sonuç olarak;

1. ÖZEL PROJE ALANI mekânsal planlar yapım yönetmeliği yedinci bölüm madde imar planına dair esaslar, imar planı ilkeleri madde 21 – 11 ‘’İmar planlarında, özel proje alanı olarak belirlenen yerlerde nüfus veya yapı yoğunluğu ile kullanım ve yapılaşmaya ilişkin kararlar belirtilir.’’
2. İmar planı değişiklikleri MADDE 26 –(1) İmar planı değişikliği; plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak nitelikte, kamu yararı amaçlı, teknik ve nesnel gerekçelere dayanılarak yapılır

özel proje alanı tanımı ve madde 26-1- imar planı değişikliği açıklamasına göre plan değişikliği gerekçesinin oluşmadığı açıkça görülmektedir.

3. Madde 26-2- İmar planlarında sosyal ve teknik altyapı hizmetlerinin iyileştirilmesi esastır. Yürürlükteki imar planlarında öngörülen sosyal ve teknik altyapı standartlarını düşüren plan değişikliği yapılamaz.

Mevcut planlarda Haşim İşcan Kültür Merkezi kullanımı halihazırda oluşmuş kentsel sosyal donatı alanı olup, alan kullanımı plan notları 2. Maddesinde sadece Büyükşehir Belediyesi Sosyal Kültürel Tesis alanları yapılabilir ibaresi yer almakta olup mevcut alan kullanımının korunması gerektiğine dair bir hüküm bulunmamaktadır. Plan notu olarak konması bir anlam ifade etmemektedir

4. Madde 36-7- ‘’Yoğunluk artıran veya kentsel ulaşım sistemini etkileyen imar plan değişikliklerinde, kentsel teknik altyapıya yönelik etkilerin belirlenmesi ve gerekli önlemlerin alınması amacıyla ayrıca kentsel teknik altyapı etki değerlendirmesi raporu, analizi hazırlanır veya hazırlatılır.’’

Bu maddeye göre getirilen yapı ve nüfus yoğunluğundaki artışa göre ulaşım analizlerinin yapılmadığı plan değişikliği analiz çalışmalarının eksik yapıldığı görülmektedir.

5. Otopark Yönetmeliği Bölge ve genel otoparkların düzenlenme esasları ‘’Madde 6-4 Ana arter yollarda cadde altı, imar mevzuatının izin verdiği meydan, yeşil saha ve parklar ile ilgili kamu kurum ve kuruluşlarınca uygun görülen, Milli Eğitim Bakanlığına bağlı eğitim tesis alanlarındaki projeler için düzenleme ve onaylar Milli Eğitim Bakanlığına ait olmak üzere bu kuruluşlara ait veya tahsisli taşınmazların bahçelerinde; tamamen tabii veya tesviye edilmiş zemin altında kalan kısımlarda, otopark giriş ve çıkışlarında can ve mal güvenliğinin sağlanması, giriş ve çıkışların bu alanların giriş ve çıkışlarından ayrı olması ve kullanımını etkilememesi koşullarıyla, mevcut ağaç dokusu dikkate alınarak; korunması gerekli ağaçlara hiçbir şekilde zarar verilmemesi, ağaçlandırma ve bitkilendirme için yeterli derinlikte toprak örtüsü bırakılması ve standartların sağlanması kaydıyla bölge ve genel otopark yapılabilir. Yer altı otoparkları, her durumda trafik tedbirleri alınarak ve yerel trafik etütleri yaptırılmak kaydıyla; trafik yükü hesaplanarak planlanır ve projelendirilir. Bu tür otoparkların yapımı için kurumlar arası (idare ve ilgili kurum) mutabakat ve konuyla ilgili UKOME ya da trafik/ulaşım komisyonu kararı alınması gerekir.’’

Park alanları altında yapılacak otopark alanları Bölge ve Genel otopark alanlarından sayılmakta olup, plan notlarında kamusal hizmete yönelik bu uygulama açıkça belirtilmemiş park alanı altında otopark yapılabilir gibi bir ibare kullanılarak bu alanın plan değişikliği ile oluşturulan özel mülkiyete konu kullanımın bir devamı gibi görülmekte/gösterilmektedir.